租赁国有土地使用权（3）
租赁土地使用权人经国有土地所有者代表同意后，可将土地使用权连同地上建筑物、其他附着物作价出资，但应依接受投资的主体的不同而分别规定国有土地租赁合同的履行主体。向企业法人投资或者成立新的企业法人的，根据《公司法》的有关规定，租赁土地使用权转归该企业法人享有，并应由其继续履行原国有土地租赁合同；向非企业法人投资的，租赁土地使用权仍归原租赁土地使用权人享有，故应由其继续履行原国有土地租赁合同。
租赁土地使用权的取得按期缴纳租金，多以年为单位，租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而，用地者对土地只能使用、收益而不可随意处分，租赁土地使用权的抵押应经土地使用者代表的同意。依《城市房地产管理法》第47条的规定，仅以出让方式取得的土地使用权方可以单独设定抵押权，而以其他方式如租赁、划拨取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权可以同时设定抵押。
由于出让国有土地使用权具有物权性，因而其土地的开发、利用、经营具有相对的稳定性；而租赁土地使用权虽然具有准物权的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不稳定性。此外，租赁地块上的建筑物未建成即未形成产权，租赁土地使用权人亦无权处分。为了减少权属争议，避免房地产关系复杂化，同时也是为了更有效地防止土地使用权人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象的发生，从维护房地产市场的正常秩序出发，权利人转让或抵押租赁土地使用权应满足：
（1） 经国有土地所有者代表同意；
（2） 按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成；
（3） 已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。
（4）租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。
以租赁方式取得的土地使用权，不得用于商品房开发。这样可以防止不法商人钻法律漏洞，以租赁土地使用权之名，行房地产开发之实，牟取土地出让金与租金之间的差价利益，因此建议，除企业破产、分立外，租赁土地使用权不得分割转让。所谓土地使用权分割转让，是指在依法取得使用权的土地上，一个主体将建成后的建筑物、其他附着物，转让给多个主体而导致的一个使用权随建筑物区分所有权发生分割，并随之转让的情形。
权利义务同时移转原则即“认地不认人”原则。是指租赁土地使用权转让时，转让人即原土地使用权承租人与出租人所签定的租赁合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人 .但只能是原土地使用权租赁合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的移转。因此，转让人对其转让的权利负担负有告知义务，受让人负有继续履行原国有土地租赁合同和办理权属变更登记的义务。
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