推行节约集约破解用地难题

admin2年前 (2024-09-26)马鞍山产业信息157

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　长沙高新技术产业开发区管委会主任李晓宏

　　长沙高新技术产业开发区是1991年3月经国务院批准的首批27个国家级高新区之一，经过20多年的发展，经济实力突飞猛进，产业规模持续扩张。到2012年，园区企业总数已近6000家，其中世界500强企业16家，重新认定的高新技术企业近500家，上市公司32家，综合经济实力位居全国高新区第16位，中部地区第2位。伴随着园区建设的突飞猛进，可利用的后备土地资源日渐减少。如何让园区有限的土地资源发挥更大的效益？节约集约用地是根本之道。

　　园区立足有限的土地资源，积极探索地上空间的利用，鼓励多层、高层标准厂房建设，积极引进能在多层标准厂房生产的工业项目，使更多有发展前景的中小企业可以进入高新区，共享园区内完善的配套服务和产业优惠政策，形成产业集聚效应。这不仅从源头节约了土地资源，提高了单位土地效益，更为园区产业集聚发展提供了基础。

　　在园区内，多层标准厂房已不鲜见，过去的单层厂房几乎都“长高”了，新建的标准厂房基本都是4层以上。麓谷软件园、麓谷国际工业园、麓谷国际医疗器械产业园、麓谷企业广场、麓谷信息港、中电软件园、巨星创业基地等都建设有多、高层标准厂房。比如湖南省唯一的医疗器械产业聚集地，湖南麓谷国际医疗器械产业园，现已引入湖南雅康和一医药有限公司、长沙英泰仪器有限公司等高科技生物医疗企业40家，预计全年总产值可超过10亿元，单位土地面积产出将超过3亿元/公顷，远远超过传统工业用地。

　　《长沙市人民政府办公厅关于促进节约集约用地的通知》（长政办发〔2010〕6号）要求，“园区基础设施建设要统一规划，集中安排行政管理用地，合理布置公益性和服务性设施，并由开发区（园区）统一规划、统一建设，提高区域性社会资源的共享程度。”园区根据企业购地面积的7%~10%核定配套用地，分开挂牌，企业只建设生产设施，生产配套（职工宿舍、公共食堂、办公大楼等公共服务资源配套设施）由园区组织专业机构集中开发，并在办理相关用地手续等方面给予指导，不仅节约土地，更为企业入驻提供了方便，能实现企业与园区利益双赢。

　　园区创业基地中的孵化器、加速器如麓谷国际工业园、麓谷企业广场等都建有集中共享的配套设施，麓谷国际医疗器械产业园还有集中建设的专业配套设施。其中，蕞有特点的是信息产业园的集中共享配套模式。信息产业园按照企业生产用地面积的7%~10%集中建设员工食堂、倒班房、活动中心等，企业可根据需要，按成本价租赁配套设施。此外园区还对企业各时段的闲置厂房和配套设施进行招商，采取租赁等形式吸纳新项目。这种公共配套设施集中建设、共同分享模式，不仅减少了重复建设带来的土地资源浪费，而且融洽了园区企业关系。

　　园区采取统一建设高层住宅安置小区的方式安置拆迁居民，并对农民自住以外的安置房进行统筹、归集，形成整栋的公共租赁住房，经政府返租后作为企业职工住房。这不仅保障了拆迁居民现有生活水平的稳定和提升，且节约了企业用于配套建设员工住房的土地。比如已建成的和馨园一期，均为18层的小高层，总用地251亩，净用地155亩，总建筑面积32万平方米，容积率约2.8，建筑密度24%，已安置1800余人，实际人均安置用地为30平方米/人，相比长沙市拆迁安置住房用地标准55平方米/人，节约了25平方米/人，共可节约用地120亩。

　　为解决被拆迁农民的后续生活保障问题，提高安置地的利用效率，园区将农民自住外多余的房产进行统筹，形成整栋的公共租赁住房。例如和馨园安置小区，归集公租房建筑面积达7.5万平方米，共2677套（间）。拆迁居民以每月12元/平方米返租给政府，政府统一向园区企业员工出租。按企业配套员工住房容积率1.5计算，可节约企业配套员工住房75亩。目前公租房已入住1000余人。

　　“腾笼换鸟”是指通过淘汰或转移高污染、高消耗、低产出、低效益等相对低端产业、企业或某些生产环节，腾出原占有的土地、能源、环境空间，继而置换给相对高端的先进制造业和现代生产性服务业、优质企业或某些先进生产环节。

　　园区“腾地”主要有两大方式，其一是对企业空置土地的清理与处置，近些年，园区收回东联科技、新蓝科技、岳麓家具城、中科软件集团等空置土地共1489亩，通过对收回的土地进行招商，对新建企业统一高标准建设；其二是土地置换，2009年完成3宗用地调地工作，置换土地总面积313.56亩。通过置换，既保证重大项目开工建设，又盘活了个别企业不开发的土地。

　　园区土地利用实施可持续发展战略，节约集约利用方式需不断探讨创新。下一阶段，园区将试图从地下空间的开发利用、园区低效用地再开发及工业地产三方面进行深入探索。

　　——地下空间的开发利用。《长沙市地下空间管理办法》正在拟文阶段，园区将起草地下空间利用实施条例，考虑地下、半地下地上利用方式，将企业仓储、停车置于地下，企业办公、娱乐、会议等用房置于半地下，并将支持相邻单位的地下空间共连共建，充分利用地下空间资源。

　　——低效用地再开发利用。依托长沙市即将开展的城镇低效用地再开发试点，开展调查摸底工作，摸清低效利用土地规模。针对低效用地，制定合理的改造开发实施方案，盘活存量土地，增加园区土地的有效供给，促进土地节约集约利用。

　　——工业地产的开发利用。工业地产是指使用工业用地开发建设研发、制造、仓储等的生产性用房和必需的配套用房，其中开发建设型的工业地产，经批准可以有条件出售或出租给符合高新区产业发展规划的产业项目使用，根据相关政策，园区可深入探讨工业地产中配套用房的合理比例，推进产业集群形成。