四里河一次性供应50949亩庐阳：不装了我摊牌了！
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365淘房合肥站作为合肥老城中心，庐阳在推地方面，总是雷声大，雨点小。为啥呢？说到底，还是家底不厚。老城区只能隔三差五征迁出一些极不规则的袖珍地，新板块又都是当年拼经济遗留的工业厂房，实在是没招。
但今年开始，庐阳铁了心，要把“低调”这个帽子摘一摘了！
9月合肥第二次集中供地名单出炉！
比起滨湖高新这次缺席，这次颇为令人讶异的是，庐阳发力了。
9月合肥合计供地17宗，2230.58亩，涉及6个区。其中庐阳3宗，合计亩数509.49亩，居全市第二，仅次于经开区。
2、单宗蕞大283.8亩全市第二
在单宗土地方面，庐阳08号地块高达283.8亩，体量庞大。也仅次于经开11号地块。
从地理位置来看，06号地块位于四里河路与临泉路交口、07号地块在万科森林公园以北、08号地块在江山庐州印以北。
严格来说，都能蹭上四里河的光，相信后续房企宣传，一定会把这一点拾起来好好用一下。
当下的庐阳在售楼盘，库存相对富裕的，基本一只手能数的过来。在国贸天成、融创长江壹号合景映月湾、庐州印等相继进入尾盘的状态下，这三宗是很大规模的一波补仓。
值得一提的是，本次集中供地取消了建成80%才准出售的要求，言外之意，这3个地块诞生的项目有望与首批集中供地项目同步上市，节点大概在明年初。
比起头部次集中供地就掏出一块工业园的不到百亩居住地，这一次庐阳真的下血本了。
而且大有：不装了，我摊牌了，我家底很厚的即视感！
大手笔出地了，面子也挣了，那地块价值到底怎么样呢？
庐阳LY202106号地块非常顶级，四里河路与临泉路交叉口，众所周知的周湾地块。
这块地合计147.5亩，其中居住68.6亩，商业28.34亩，中小学42.22亩，幼儿园8.3亩。
1、地段顶级。其一是毗邻四里河，其二是人家还沾着北一环的光环。
2、交通顶级。3号线四里河路地铁口，通勤度拉满。
3、学区想象空间大。自带中小学、幼儿园用地，按教育集团化趋势，小学大概率就是南小、六小之类，中学无外乎42中、45中之类，跑不掉的。
4、住宅不愁卖。基于以上，这种位置的住宅供货，按打新来说，热度不弱。并且值得一提的是，项目近68亩的居住地里，默认带有15%的租赁住房，整体货源也不会太高。
5、商业难做。地块带有28亩商业，不大不小，周围2-3公里有万科广场、华润万象汇、万科生活荟、红星美凯龙、鼎鑫中心、大润发等多个商业，想突围，很难。
6、成本不低。代建+商业占比53%，整体成本较高。但地段优质，相信开发商硬着头皮也会上。
7、售价必然不低。政府规定蕞高毛坯限价22082元/㎡，未来售价基本上要顶破庐阳原有纪录，想买要有点心理准备。
庐阳202107号地块潜力不错，位于北二环以北。
这宗地合计78.19亩，其中居住部分69.67亩，城镇社区服务设施用地8.52亩。
1、地块纯粹。相对于庐阳的另外两宗地块，这块地相对比较纯粹，仅有居住和服务设施2种用途，代建较少。其中服务设施用地为睦邻中心。
2、交通一般。地块仅仅临着八公山路，该路段以南是怀宁路，仅国贸天成附近未来可能会有地铁S1号线站点，但距离该地块较远。
3、环境不错。周边临着一条董铺水库延伸出的水系，周边步行、休憩设施已安置。以北是规模超大的双水公园。周边也基本没有过高建筑，视野不错。
4、潜力大。地块所在位置为原大杨工业园片区，该片区工厂已基本腾挪完成，未来土地供应足，现有厂房未来将被全部清理掉。
5、学区存在变数。按2021年庐阳学区划分，中学在42中湖畔宗学范围内，该校水平一般。变数在于原大杨工业园片区预留的中小学用地，后期大概率会变。
6、价格适中。该地块毛坯限价17513元/㎡，加精装2-2.2万/㎡应该没跑，周边基本没竞品，销售压力相对较小。
庐阳202108号地块相对较为一般，位于四里河北。
这宗地合计283.8亩，其中居住分3块，分别为32.56亩、48.49亩、67.72亩，另有17.56亩商业、10.42亩幼儿园，还有2宗分别为51.22亩、55.82亩的中小学用地。
1、地段一般。庐阳与长丰岗集的交接处，区域价值认可度较低。
2、交通一般。有且仅有合淮路一条入市通道，规划有地铁S1号线，但站点设置距离地块不近。
3、代建部分大到可怕。除了超100亩的幼儿园、中小学，还有10%的租赁住房，这部分全是真金白银要砸出去的。
4、商业玩不出花。商业仅有17.56亩，基本也就是一个社区生活广场的体量，出让要求还要求配建13060㎡的睦邻中心。
5、前人栽树后人乘凉。虽然区域认可度较低，但好歹旭辉、碧桂园已经在这里打过一定的基础，至少在市场上大家是知道有这么个板块存在的。
6、价格不高。也是因为诸多不太好的因素，出让细则中也明确了该地块的蕞高毛坯限价15461元/㎡，大概率是个不超过2万/㎡的新项目。
7、学区是蕞大期望值。该板块以北，庐州印、时代倾城当初把四十二中、南门小学给拿来挂牌了，原有的学校底子很差，属于伪学区。该地块既然自带中小学用地，那学区必然与庐州印、时代倾城不一样，值得期待。
不过，如果真的是名校，按就近入学，旭辉和碧桂园业主大概率要沾光。
细微的角度看完3宗地的价值后，我们需要看点宏观的。
为什么前文我一直在强调，庐阳不装了，摊牌了？
因为从目前供地来看，庐阳接下来的动作很大。这一点要关联头部次集中供地的05号地块（工业园附近）。
这次的3宗地，06号属于核心地段保留项目，08号地块属于边缘板块的“边角料”。只有07号地块与05号地块一样，是两个全新板块的起笔。
今年5月25日，官方首曝《合肥庐阳北部中心专项规划和城市设计》拟组织招标编制消息，而后庐阳202105号地块应声而出。
重点在于，这片范围大半是城中村、老旧小区和低效企业，是与政府期望的北部新中心城市形象相悖的，是要被拆重建的。
05号地块，就存在于北部新中心划定的25.35平方公里范围内，也正是征迁来的。
官方还透露，这里要配套高等级公共服务设施、地铁线、尝试搬迁电厂......
所以，对这片25平方公里的区域，其未来的供地规模将是充满想象空间的。
2019年，大杨工业园启动征迁。
今年6月，原大杨工业园属地新的控制性规划曝光。
近1800亩的地域规划里，涉宅用地6宗，共347.55亩；商业商务金融用地3宗，共135.75亩；九年制中小学用地1宗，约54.75亩；12班制幼儿园用地2宗，共计16.5亩。
显而易见的是，庐阳202107号地块正是该板块供应的首宗地块。
未来，如果地块不做拆分出让，该板块至少还有4宗规模较大地块公开出让。
并且该区域整体绿化规模大，又毗邻大房郢水库、董铺水库交界处，非常适合改善类住宅落地。
说句题外线宗地块中，周湾地块关注度蕞高。
原因就在于，如此地段的地块，庐阳之后可能再也掏不出了。这宗地早在5-6年前就是净地，以至于目前地表杂草有一人多高。
从土地价值的角度来说，限购、限价的存在，一定程度会导致地块卖不上太高的价。
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