以改造更新破解城市发展之困
在上一轮梅州市中心城区“三旧”改造规划的指导下，奥园天悦湾、芹洋花园等“三旧”改造项目落地实施，改善了周边区域人居环境和商业氛围，促进了区域就业和经济发展。
从旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造入手，原本破破烂烂的闲置厂房一跃成为舒适的住宅小区；在一些公共设施配套长期缺失的地区，居民欣喜地发现，周边的人居环境一天比一天好；看似已无地可用的区域，通过改造更新，盘活成大片黄金旺地……
过去几年，梅州通过推进“三旧”改造实现城市更新取得了一定成效。在土地资源日益紧缺的今天，梅州积极探索盘活城市低效用地、节约集约利用土地资源的方法，寻找推进经济可持续发展、改善民生和推动产业转型升级的路径。
当城市“老了”，如何重焕生机与活力？“三旧”改造，不失为一剂良方。
近日，《梅州市中心城区“三旧”改造专项规划（2021-2025）》（以下简称《规划》）发布，为中心城区“三旧”改造接下来“改什么”以及“怎么改”提供了蕞新的科学规划指引。通过开展“三旧”改造，促进城乡统筹发展、产业转型升级、人居环境改善、城市功能提升，在未来仍将成为梅州经济社会发展的重要举措之一。
超额完成“三旧”改造任务 有效改善人居环境
客都汇“三旧”改造项目、万达广场“三旧”改造项目、锦发房地产项目等商业综合体项目，补齐了城市大型商业不足的短板；碧桂园、万象江山、奥园等大型地产项目的连片改造提升了人居环境和城市风貌……
行走在梅州城区，日益宜居的环境让人心生欢喜。“住进新房子，楼下就是大型综合体。过了马路就有一个公园，生活太方便了。”市民林怡去年从老房子搬离，住进新房子的她感叹道，在新区的生活着实舒适。
从2015年启动建设至今，嘉应新区的变化有目共睹。然而梅州的城市化进程飞速发展的同时，城市用地的供需矛盾日渐凸显。
“土地资源总量有限且不可再生，新增用地扩张至一定阶段必然难以为继。”梅州市自然资源局相关负责人介绍，一直以来，老城区存在着不少规划布局不合理、容积率低、土地闲置率高、用地效率低、基础设施落后、风貌陈旧破烂的现象。这些用地往往布局散乱、功能残缺、条件落后，有的还占据城市核心地段，严重影响城市整体风貌和功能提升。
加快存量整合，推动城市更新，破除空间资源瓶颈，为城市经济发展寻求新天地，成为梅州亟待解决的命题。
2016年，梅州出台了《梅州市中心城区“三旧”改造专项规划（2016—2020）》，围绕中央、省、市政府和省国土资源厅关于“三旧”改造指导意见，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的旧城镇、旧厂房、旧村庄用地上盖物，依法实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等。
位于梅城江北中轴线八一大道的企业自主改造项目“龙腾一品”，便是由破旧不堪的梅州市面粉厂和粮机厂老厂房改造而来。该项目总面积近60亩，建筑面积约18万平方米，总投资约8亿元。改造后的居民住宅小区不仅盘活了原有的土地资源，更能帮助改善周边人居环境。
在上一轮梅州市中心城区“三旧”改造规划的指导下，归读一品、左岸观邸、万象江山、锦发君城、鸿运豪庭、新都豪庭、月亮湾小区、奥园天悦湾、芹洋花园等“三旧”改造重大项目纷纷落地实施。
从实施成效来看，上一轮“三旧”改造专项规划有力推动了中心城区城市更新，改善了周边人居环境和商业氛围，有效增加了城市固定资产投入及就业岗位，对以增量建设为主的城市发展模式向存量建设为主的城市发展模式的研究，对城市发展方式的转变，城市区域的更新提供了基础。
去年6月，为加强全市层面的统筹协调，梅州再印发《梅州市“三旧”改造实施办法》，进一步健全“三旧”改造管理机制和政策体系。“这一政策优惠力度更大、覆盖面更广，同时在创新规划管理制度、地价计收、产业扶持、连片改造、容积率奖励、土地置换等方面进一步释放红利。”梅州市自然资源局相关负责人表示。
目前，梅州已实施旧城镇改造项目182个、旧厂房改造项目19个、旧村庄改造项目10个，过去5年内已实施的（在建或已建）“三旧”用地面积共437.77公顷。2020年，梅州更是超额完成“三旧”改造任务，获得了省奖励新增建设用地指标389亩。通过进一步深化和推进“三旧”改造水平，梅州促进集约用地的合理利用，蕞大限度保障社会公共利益。
重新划定改造范围 重点改造九个片区
“新版《规划》的出台，为梅州市中心城区‘三旧’改造工作提供了更新、更全面、更科学的规划依据。本次《规划》也重新划定了改造范围，明确了单元划分、开发强度、改造方向等要求。”梅州市自然资源局相关负责人表示，新版《规划》将进一步适应政策环境变化趋势，规范全市“三旧”改造工作。
根据城市规划和建设的进程，《规划》梳理了上轮未进行改造的“三旧”用地并进行补充核实，重新划定了“三旧”改造范围，改造用地共计3931.36公顷。其中旧城镇改造用地面积2653.08公顷，旧厂房改造用地面积493.54公顷，旧村庄改造用地面积784.74公顷。本轮新增改造用地面积256.22公顷，以旧村庄用地为主。
针对中心城区“三旧”改造面临的公共服务设施建设不足、历史资源利用不足、改造地块零散碎化等问题，《规划》进一步明确了问题解决对策。
梅州将以“适度开发，多元统筹”为改造方向，优先建设城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目；对整体连片的旧城区改造项目且连片改造面积不少于100亩并提供公益性设施或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，可在原批准控制性详细规划容积率的基础上增加10%的容积率奖励。
值得一提的是，《规划》重点关注历史文化资源保护与利用问题，提出将以“渐进微改，修补利用”为方向，通过“微更新”“微改造”等方式，在保护原有历史环境的基础上对城市空间功能进行修补利用，保护被改造地区的历史文化内涵和地域特色，打造丰富城市空间。
“城市更新一定要把原来的东西留下，人也好，建筑也好，在城市文化和基因的基础上不断提升和完善。没有文化基因，更新就显得没有意义。因此，在城市更新项目打造方面，不仅要发现价值，更要保留价值。”梅州市自然资源局相关负责人表示。
为加快推动梅州中心城区扩容提质工作，完善城市功能，提升城市面貌，《规划》根据重点改造地块集中程度等实际情况，确定了本轮“三旧”改造重点区域，分别为：五洲城片区、环市西路片区、梅江大道片区、剑英公园片区、梅县新城西片区、高铁西站片区、江南新城片区、马鞍山公园片区和东升工业园片区。
以高铁西站片区为例，未来，梅州将以高铁站核心区为枢纽，推动村庄拆除改造，打造多条生态绿廊，连接片区及周边景观要素；依托优势资源，打造商旅生活、商贸物流等产业，将该片区打造成为通衢三省、振兴梅州的区域交通新枢纽，对接全市景点、推动文体休闲的梅州旅游门户以及铭记乡愁、宜居宜业的客家乐活小镇。
本次《规划》期限为2021年至2025年，其中近期为2021年，中期为2022年至2023年，远期为2024年至2025年，远景为2025年以后。按照分期改造的思路，梅州将逐步实现“三旧”地区建设环境的改善和经济效益的提升，进一步释放和盘活存量土地，解决用地紧张问题，全面促进城市产业结构提升和空间布局优化。
“以满足人民对美好生活日益增长的需求为出发点，从‘城市重大设施’到‘贴近市民生活的身边项目’，在新版‘三旧’改造规划指导下，梅州将致力于让品质建设渗透到城市的每个角落。”梅州市自然资源局相关负责人表示。
优先重塑产业空间 走产城融合发展新路
盛夏时节，梅州市东升工业园内，38℃的高温炙烤着一个个重点项目施工现场。工地上热火朝天，起吊设备嗡嗡作业、钢筋碰撞乒乓作响，项目建设有序推进。
记者来到园区其中一家企业龙宇电子（梅州）有限公司的AOI全检车间，技术工人正借助AOI自动光学检测设备对高精度电子零件缺陷进行修整，工人们在岗位上各司其职，生产现场忙碌而有序。
该公司是一家专业从事覆铜板生产、线路板内层制作、压合加工生产的国家高新技术企业，专注高端线路板加工，产品广泛用于汽车、计算机、通信设备、家电及各种高端电子产品。
“今年，我们对园区土地信息进行再次全面摸查和梳理，园区目前实际可利用储备地面积不足500亩，故需新增用地项目足够优质；同时，拟定低效用地落实整改企业名录，鼓励现有企业通过技改、合作等方式促进现有低效产业用地再利用，做优存量、做足增量。”东升工业园区服务中心主任李征说。
近年来，梅州积极探索低效产业用地再利用，全面提高产业用地利用效率，于2020年5月出台《梅州市自然资源局关于促进低效产业用地再利用的实施意见》，推进指导督促各县（市、区）、工业园区调查、认定低效产业用地工作。
“在上一轮梅州的‘三旧’改造多以房地产开发为主，对城市产业升级推动力有限。”梅州市自然资源局相关负责人表示，城市更新要破除传统的房地产依赖，尤其在城市的重要功能节点区域，优先考虑城市更新过程中的产业空间重塑问题，将传统的旧城改造房地产综合开发模式，转变为城市更新产业空间再造、产业带动产城融合的发展模式。
《规划》明确，东升工业园、城东工业园、槐岗片区都市级工业升级片区等改造方向为工业/仓储用途，淘汰高污染、高能耗落后产业，通过提高工业项目行政办公、生活配套设施建筑面积比例的方式，鼓励发展战略性新兴产业。
以东升工业园为例，园区位于梅州市区东部，与市区相连，距市中心蕞繁华地方仅3-5公里；距国道G205和G206、汕梅高速和梅河高速公路梅州出口、梅州机场等交通枢纽仅10分钟左右车程；广梅汕铁路、梅坎铁路、省道S233线穿园而过。在谋划之初，园区便聚焦打造电子信息产业以及相关衍生产业链条，目前已初步形成了产业集聚效应，以产业发展带动产城融合。
作为新一轮“三旧”改造的重点片区之一，东升工业园未来将打造以电子信息、健康医药、互联网技术应用、新材料等高新技术产业为主导，顺应“互联网+”发展趋势的先进制造业集聚区、绿色生态产业园。
“为战略性新兴产业挪腾空间，是实现高质量发展、构建现代产业体系的重要举措。可以预见，‘工改工’将成为梅州接下来‘三旧’改造的重点方向。”梅州市自然资源局相关负责人表示。
2020年，面对疫情和国内外经济形势变化的压力，梅州“三旧”改造工作依旧快速有序推进，并取得了一系列新突破。其中，包括梅州制定印发《梅州市“三旧”改造实施办法》《梅州市深入推进“三旧”改造三年行动方案（2020－2022年）》等政策文件，超额完成“三旧”改造任务，获得省奖励新增建设用地指标389亩。
这为梅州经济高质量发展和打造“三宜”城市范例提供了资源保障，同时为城市更新、产业转型升级、生态人居改善和历史文化保护等提供了新的动能。
“三旧”改造是广东的首创。自2008年起，广东在全国率先开展“三旧”改造试点工作，为盘活存量建设用地、破解土地供需矛盾、保障经济社会可持续发展开辟了新渠道，许多珠三角城市的成功改造案例也为梅州提供了宝贵的可借鉴经验。
随着“三旧”改造工作的持续深入推进，房地产化严重、公服设施建设不足、改造地块零散碎化等问题逐渐显现，制约了实施效率，亟待通过改革破除弊端，为“三旧”改造取得突破性进展注入新的动能。
“三旧”改造要取得突破性进展，就是要以人民为中心，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级为重点，继续优化多元配套政策体系，为“三旧”改造在新起点取得新突破创造条件。
《梅州市中心城区“三旧”改造专项规划（2021-2025）》的适时出台，为当地“三旧”改造和城市更新工作提出了更高、更明确的目标和要求。
在蕞新一版《规划》中可以看到，梅州城市更新将在盘活低效用地，推动产业升级中发挥重要作用。未来，高附加值的现代服务业和高新技术产业将向梅州城市中心区域集聚，同时促进低附加值的制造企业外迁，从而优化城市产业空间布局，形成新的产业增长点。城市更新后更加精准的定位、招商，一方面能够使区域内工业实现转型升级，另一方面配套的服务型企业占比提升也能够进一步实现人才聚集。
城市更新同时有望激发商业活力，释放消费潜力。旧商业区或存量运营不善的商业业态通过更新改造能够有效实现运营效能的提升、消费规模的扩容，形成更加浓厚的商务氛围和合理的产业集群，有助于吸引优质商户进一步集聚落户，促进区域优质商业的供给，优质的商业供给产生更大范围的消费辐射能力，甚至成为城市的标志性名片。
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