【香港直播（十四）·深圳控股】聚焦深圳做深圳土地价值重估的先行者（亿翰智库海通地产）
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原标题：【香港直播（十四）·深圳控股】 聚焦深圳，做深圳土地价值重估的先行者（亿翰智库&海通地产）
2018年3月27日，深圳控股2017年业绩发布会在香港举行。
简单介绍一下深圳控股2017年的业绩情况、财务情况和未来的发展计划。公司2017年的全年业绩，深圳控股2017年的股东应占权益是49.5亿，同比上涨56%，那如果剔除了投资物业的公允值的变动，还有去年的有一些一次性的像廉价收购利得等因素都剔除掉的线%。这个核心利润里面蕞主要的一部分是来自于我们出售三四线城市项目的收税后收益。2017年我们通过挂牌的形式，把我们在三水、泰州、姜堰的五个项目公司以58.7亿元的这个价格挂牌出售，税后蕞后的盈利是33.3亿。2017
年的这个销售收入是有放缓，出于我们的这个销售策略的一些调整，还有呢就是我们卖一个楼结算的时间是在2018年，销售收入是102亿，下降了52%。毛利润率的水平是34.6%，比上一年稍微有一些下降，但是还是维持在35左右这样一个水平。这是我们的资产负债表的情况，我们的年末包含所有带息负债的净负债率是49.9%，就是接近50%，这个负债的水平呢还是比较合适的。去年我们做了一些投资，补了一些地价，我们还投资了一些A股上市公司，作为战略投资者去投资，有一些支出。同时销售回款方面，因为策略的调整稍微有一些降低，影响到负债率有所上升10个百分点到50%的水平，我们觉得还是一个比较合理的。手上的现金呢还是跟去年差不多，大概有129个亿。这是我们去年的融资情况，通过优化我们的贷款结构，我们的融资成本降到了4.6%，在行业中是比较低的。我们的债务结构里面大概55是港币美金的借款，45%是人民币的借款，那银行负债里面长期借款的这个借款大概是占到百分之65，然后短期的大概占35%。讲一下我们的业务回顾。
2017年我们的结算是55.3亿，折合港币是大概64亿，同比下降64%。我们解释一下，因为我们出于主动性的销售策略的调整，我们延迟了个别项目的推盘，比如深业上城的loft本来是可以在本来的计划是在17年出售并且入账的。因为我们主动性的这个调整呢这个对我们不仅有一定影响，第二呢是因为我们主要销售的项目，比如说我们马鞍山华府，还有我们在16年17年一直销售的深业东岭，他们入账的时间都是在18年，所以你可以看到17年底我们未入账的预售款是87.4亿港币，比我们booking的还要多一些。那么在booking的这个里面深圳的项目大概占到了53%，那么三四线年房地产开发销售的毛利是39.3%，如果分开来看的话，深圳的项目的毛利水平是46.4%，还是维持在一个比较高的这个水平。然后深圳以外的这个项目由于三四线城市，包括其它二线城市的市场的回暖和复苏，价格是有一些上升，对三四线那些项目的毛利水平大概是31.7%，平均下来就是接近40
%的毛利润率。那么因为我们主要的市场深圳在
17年收到了非常严厉的调控，除了有一般限购限贷之外还有限价，那么出于对长期资产价格的价值的这个维护，管理层面，经过深思熟虑决定对销售在销售策略上做出一定的调整。这个调整主要涉及了两个项目，一个是深业上城的loft项目，我们会迟一些销售，等到他的商业整体运作好一些，我们觉得这个价值会更加充分地显现出来。第二个是我们把深业中城的住宅部分转为了长租公寓，这两个项目的调整使得这个合同销售有所下降，大概我们2017年是115亿，同比下降40%，但是这个调整是为了维护我们长期的资产价值，因为这些地的质量是非常项目的品质是非常好，位置也非常好。如果低价卖掉，我们觉得太可惜了。那么在115亿里面，深圳的项目还是占到了一个大概69%的一个水平。
我们下一个讲一下我们在土地方面的一些动作，我们退出了三四线的项目。那么大家知道我们其实在过去的几年一直在努力的去推动三四线年这些城市的房地产市场的回暖也为这个退出的工作创造良好的条件。17年我们以58.7亿的总价格将位于三水、江苏的泰州
、江苏的姜堰五个项目公司的权益通过挂牌的方式进行了转让，那么税后的盈利是33.3亿元，获得非常可观的回报。通过这个动作我们完成了三四线城市项目的退出工作，那么三四线城市的土地储备从原来的接近50%降低到大概1/3，土地储备的结构得到进一步优化，更重要的是我们获得了非常好的盈利！2017年我们也积极地买地，那么出于对于大湾区的看好，我们首次进入了香港，并且在广州佛山的获取的土地，那么在2017年，我们一共买了四块地，另外两块是在我们一直关注的南京。一共买了四块地，总的建筑面积大概是25万平方米，那么未来可以释放的货值大概保守估计有80个亿左右。那么这一块是香港还是在屯门，我们跟那个联营公司路劲基建一起成立合资公司去购买的，31.7个亿的地价，那么它的建面大概是44000平米，是住宅项目。这一块是在广州跟佛山交界，一个地方叫南海的里水拿到了一块地，那其实这块还是偏广州的这个概念，离广州的白云区只有三公里，离佛山的市中心只有十几到二十公里这样的距离，建面接近6万平方米，然后要配建7000平米的住宅，楼面地价是大概17000元/平米
多。另外两块地是在南京的江宁区，过去几年我们一直努力在南京寻找机会，那么17年底也算是抓住了一个比较好的市场时机，拿了两块地。有一块是在青龙片区，是一个教育资源比较丰富的非常丰富的一个区域，那么这个总建筑面积大概是7万平米，总价12亿，拿到的楼面地价大概是16700元/平米。这是我们去年拿地的一个情况，那么在我们一直深耕的深圳，在我们城市更新、片区统筹方面也取得了积极的成果。比如说我们在深圳福田区的车公庙、八卦岭的这个片区规划方案是通过了政府的审批，八卦岭有四个更新的改造工作已经启动，其中有一个项目叫上林苑项目已经列为这个城市更新的计划，因为这个项目拆迁的工作比较小，我们很有可能在今年就能够拿下这个项目，把它归到土地储备中。那么另外得益于我们在南山区南头古城举办双城双年展，那我们也取得了南山区的科技园中区的片区统筹资格，那么目前我们跟母公司一起取得了深圳市八卦岭片区、车公庙片区、科技园中片区、南头古城等加在一起大概有十平方公里的片区改造统筹，我们取得片区改造统筹主体的资格。那么这个各项的片区统筹的进展，也为我们下一步在深圳去获取更多的城市更新项目，获取更多的资源打下良好的基础。就是我们现在的一个土地储备的情况，总建筑面积629万，计容积率的476万，那么在这里面大湾区大概占56%，深圳接近40%。我们去年的一个开工和完工基本维持一个平衡的。投资物业业务，因为这几年来我们一直是坚持就是开发销售与持有运营并重的这样的策略，17年我们的租金收入是9.3亿，同比上涨21%。在投资物业这方面，我们除了原来一直做的像一些商业、办公、产业地产项目之外，我们开始加强长租公寓的建设，并协同母公司打造新的产品模式。那么在早前的时候，
与深圳的有关机构发起了一个叫深圳青年房卡计划，先期进入了长租公寓的领域，旗下我们有一个品牌叫柠盟，现在已经被深圳市场和政府广泛认知，刚刚还有朋友在聊到说我们那个柠盟公寓现在有很多每天都有不同的这个政府的官员，然后还有政府机构、同行，还有一些投资机构来参观，我们也欢迎大家去参观，因为它是一个新的模式。那么我们协同母公司17年开了个发布会，共同打造的双城六区、一生四居的长租公寓产品的模式，在深深圳跟香港打造长租公寓。一生四居大概有一共有37万平方米的建面面积，这条产品线包括了给青年人年轻人用的柠盟，给改善性需求用的有居，还有就是高尚精英品位的这种上居，给老年人用的这个宜居，四条长租的的产品线，覆盖了一个人生命全周期。那么对深圳控股来讲，我们主要是做其中的上居，就是高端的长租公寓。那么我们深业中城的住宅项目以及我们香港屯门项目的一部分的单位，就会拿出来这个深业上居的产品线来面对市场。我们深业上城的商业于今年1月隆重开业，它是商业商城里面一个综合性的购物商场，里面大概有40%的品牌都是首次登陆深圳以及华南地区，包括了全球头部家就是MUJI的酒店加餐厅加旗舰店这样的一个模式的。还有比如说sony的一个直营店，还有全国蕞大的保时捷展厅等等，也欢迎大家可以去参观我们的商场。其他业务可以看到我们的物业管理业务，包括酒店运营业务是稳定增长。物业管理业务2017年的收入是18亿港元，同比上涨百分之接近17%，酒店业务也有8%的增长。17年我们还做了一项投资，投资了恒大，成为它第二轮引进战略投资者。讲一下18年以及未来。我们18年的可售货值跟17年差不多
，大概310多亿。18年的合同销售目标是150亿，比17年实际销售上涨30%，那可以看到我们的项目在区域上面跟17年没有太大的变化，但是18年我们会更多地推出一些非住宅类的产品，包括办公，包括公寓等等这样的一些产品，一些受政策调控影响比较小的产品。这是我们主要的一些项目，包括我们头部个是深业中城，刚刚说深业中城的住宅，我们会把它用做长租公寓，但是深业中城里面还有写字楼跟公寓，那么这两个的货值加在一起大概是120亿，我们18年考虑出售我们的写字楼以及公寓。另外呢我们的泰富广场，到年底也可以推出一部分的写字楼以及公寓，还有深业东岭还有二十几个亿的货值，塘朗城跟深业上城也有一些尾盘可以在18年出售，买地我们会继续深耕深圳，聚焦大湾区，关注重点的城市，那么在深圳是我们的重点。我们的潜在资源，现在看我们18年还有可能增加大概50万平方米的项目，主要分布在八卦岭里面，光明新区以及坪山等等。这里面包括一些旧改，也包括了可能向母公司去购买的这样的项目。18年我们会在深圳落实一些项目，其他的区域像大湾区，我们也会密切关注广州、佛山、中山、香港这样的机会，以及一些我们一直在关注中的重点二线城市，比如南京、武汉等等。
投资物业方面，我们会扩大我们的投资物业规模，其中商业办公类的，包
括我们深业上城的商场开业了。还有今天我们投资物业，因为深业上城的写字楼在年底也会开始招商，我们也会加强我们在投资物业这方面的管理，建立租赁招商平台，改善租金定价体系，提高我们的回报。此外我们会继续与母公司一起打造四条长租公寓的产品线，打造标准化的长租公寓体系来抢占市场的份额，我们深业中城的这部分高端服务式公寓预计会在2019年面向市场。另外我们也会继续打造运营平台，提高运营的效率和服务水平。包括商业管理的平台，包括智慧园区平台，还有住宅服务平台等等。
讲一下长期的我们对政策的一些看法，还有我们策略上面的一些应对。那么未来我们觉得建立在房地产长效机制、构筑租售并举的住房制度，已经成为房地产政策的主流导向的改革，政策主流导向的改变，对房地产的发展格局以及结构会带来影响，现在中央对房地产的定位是“房住不炒”。其实在这样的我们定位跟背景下面，我们觉得18年一线热点城市，包括像深圳或者一些其他热点城市，这样的行业调控，可能在未来的一段时间内仍然会持续，以为房地产的长效机制的建立和完善来换取时间。
另外租赁市场它作为一个长效机制的突破口，我们认为未来随着各种的政策的落地，随着越来越多的这种租赁型的土地的供应，还有保障体系的完善，金融工具的推出，它会扮演越来越重要的角色，在租赁市场在房地产市场当中会迎来黄金阶段。而我们一直以来所说的开发销售、持有运营并重这样的战略也是与这样的政策趋势是相吻合的。我们未来一方面会扩大我们在商业办公类方面的这个投资和物业的规模，优化投资物业的组合、改善管理来提升服务，来提升产品的品质以及租金回报。另外我们也会在进入住宅的租赁市场，我们会以存量的物业以及新中心竣工的物业为依托，把握住房租赁市场的机会，打造长租公寓品牌，来寻求长租公寓领域的可持续发展。
我们的目标是到18、19年租金收入达到20个亿。现在区域上面，去年以来有一个热点就是粤港澳大湾区的发展。那么粤港澳、大湾区的发展跟深圳控股是有密切关系的。粤港澳大湾区已经上升成为国家战略，并且进入了正式的实施阶段，我们理解在粤港澳大湾区的战略里面蕞重要的核心是深港的合作与融合。那么随着粤港澳大湾区战略的实施，像深圳、香港，深港的合作会促进深港两地以及周边的城市的发展，那么深圳它作为科技创新核心区这样的一个定位会越来越突出，城市的产业体系会进一步的优化，那么城市的竞争力以及人口
虹吸的能力有进一步增强。这样就带来了在居住、办公商业方面的需求也会持续强劲。而香港也会凭着它的高端服务业、金融业对国际人才的吸引引领粤港澳大湾区的整个国际化，那么深港的合作以及粤港澳的发展会对整个粤港澳大湾区核心的一些城市都会有带动，都会因此获利。我们说大湾区初形成之后，包括香港、深圳、东莞、广州等这一些主要核心城市的经济体量会达到大湾区的70%左右。那么我们也适应新城市新形势，我们提出来深耕深圳、聚焦大湾区。在未来我们将把握大湾区发展的机会，一方面继续在我们拥有丰富资源的深圳深耕，另外我们也聚焦大湾区，会努力在深港、广佛、莞惠等这些城市里面去获取资源。那在我们对深圳的资产的价值是非常看好的，深圳在房地产市场上有一点就是土地非常稀缺，公开市场基本上很少地去推出，通过旧改释放土地的速度也比较慢，那么我们觉得土地稀缺的问题中短期内是难以解决的。拿地的模式在深圳是需要有所创新的。那么在深圳的话，一方面我们会继续深化与母公司的合作，推进城市更新项目的资源，因为在这些里面我们大概还有200多万的潜在的资源，我们还是一定要抓住的。此外我们也将创新这个资源获取模式，抓住粤港澳大湾区深港合作的这个机会，抓住河套、前海发展的机会，以及我们在城市片区统筹的先发优势，协同政府放大优势，争取更多的项目资源，寻找综合性的收益。这个图是我们潜在的一些资源，红色的部分是我们现有的大概接近200万的深圳的土地资源，黄色跟黑色部分是我们潜在，包括正在推进中的一些旧改，包括与母公司在谈的合作，包括国企之间潜在合作的资源，还有200多万可以争取。另外还有一大块就是浅蓝色的，这是来自于我们的片区统筹，在这里面我们有十平方公里的片区统筹资源，这里面有很多是可以进行挖掘的。现在谈一下国企改革，17年深圳市推出了混合所有制改革的政策，我们会积极响应政策，逐步有层次的在所属企业、项目公司的层面来实现产权主体多元化，通过引进战投在内的长期的股东，开展核心管理层、骨干持股等方式，来提升企业的运营效率。同时也会加大推进我们的激励机制的改革。我们的愿景是城市空间价值塑造引领者。
在未来的几年是有一些目标的，包括就土地储备上来讲，深圳大湾区占比大概60%，价值占80%以上。这个现在我们已经做到了，接下来我们将继续扩大土地规模。另外合同销售方面我们可以保持10到20的增长，其中深圳大湾区的产品占比在七八十这样。2018、19年租金的收入大约达到20个亿，18年到20年运营的收入大概达到18亿。长期的负债率我们认为保持在60
%左右，是一个比较好的水平，还有维持稳定的派息政策。谢谢，这就是公司的一些介绍。我相信大家可能有问题跟管理层交流。
？另外的话，深圳国资委也有提到说希望能够完成就是深圳国资委下属企业的资产证券化率达到50%以上，然后知道深圳控股对于资产证券化有没有什么计划？第二个问题是关于派息政策。就去年的派息的话，看起来应该是比往年的派息率都来得低。所以我想问一下，就是接下来就是在派息分红上面，公司
的政策是怎么样？那第三个是关于旧改部分。昨天深圳政府又宣布棚户区改造工作的一个实施意见，那我不知道这个对公司现在在谈的一些旧改项目有没有影响？第二个就是关于深圳的棚户区改造，公司有没有怎么样的一个未来发展计划？
头部个是关于国有企业改革。十六大以后，无论是中央企业还是地方国企，国有企业的改革部分得到了加快。那么深圳市国资委关于国有企业改革，蕞近也是连续召开了几次会议，发布了一系列的文件，在强力的推进。您刚才提到的这个主要的改革，国资委目前在推的很重要的一点，包括所有制，现在定的原则就是不再试点，全面推进，能改则改，能毁则毁，原则是这样。那么就我们实业集团来说，做了一些安排和部署，包括母公司，蕞主要的还是推进混合所有制。我们现在正在梳理准备上报的，我们所有制改革的这个试点单位在申购名下，大概有十个左右，包括二级的、三级的，主要是三级的。现在正在酝酿之中，估计应该就在近期会上报国资委进行审批。现在采取的态度是对这些改革的企业走的是绿色通道。预计国资委定的计划是用两年左右的时间，把符合所有制改革企业全部完成。那么这个合作是改革里面一个很重要的方面，就是在股权的设置上，鼓励管理层和核心骨干持股，希望通过这种经营机制的改革，使企业的发展产生内生的增长作用，这个是大概的细节和时间表。第二个您提到的资产证券化率，深圳市国资委也是有一个目标，刚才提到的50%以上。实际上我们深圳控股，包括我们母公司深业集团，目前的资产证券化率已经超过60%。但是我们现在也在做一些研究和安排，希望未来能够通过一系列的改革，或者是资产的重组，能够实现母公司的资产整体上市。那么这个整体上市实际上是不一定是完全投入到我们这个深控，因为我们母公司在A股还有一个上市公司，就是上海股份。就是说在一定的时间，把我们所有的资产，或者是说剥离以后，优质的资产进入上市。这个在筹划之中，因为已经超过60%，应该说实施的难度不是特别的大，而且没有上市的资产，现在来看都是优质资产。
第三个是关于派息，深控的派息政策就是保持一个比较稳定的派息率。其中有些年份高于30%，有些年份低于30%，我们总体维持在30%左右，今年大概28.2%左右，和去年比稍微少一点，因为去年有一个特别派息，大
概是5港仙的特别派息，是我们成立20周年，如果剔除特别派息的一个因素的话，我们这些年基本上是保持稳定，略有增长。这里实际上是个平衡，就说派息派的多的话，公司的现金留下的就会减少，未来发展受到一定的影响，我们保持一个稳定，稳定在每股盈利稳步增长的同时，保持一个稳定的派息率。即使按照28.2的派息，我们股息的回报率也可达到5%-6%这样的一个标准，在市场上应该也算是不低的，这个大概是派息正常的。第四个是关于旧改，旧改刚才提到就是我们深控包括母公司，因为我们是国企背景，这个和政府的合作是比较容易的，政府也愿意和我们合作。所以我们现在在做的在深圳近十平方公里片区统筹，旧改的片区统筹在目前在深圳市蕞大。您刚才提到的棚户区改造现在深圳推得比较热，相对来说棚户区改造跟一般的旧改不一样，就是说棚户区改造所有未来新建的住房是不卖的，都是用来出租的，政府是作为一种公共产品来推动棚户区改造。所以如果拆迁率能够达到90%的线%。因为政府可以以公共利益的名义实施强制差拆，这个就是它的优势。 所以很多包括政府，包括开发商，对这个都比较热衷，就是说拆迁，因为蕞后10%钉子户都在10%以内，拆迁难，如果能够进行强制拆迁的话，是一个能够快速进行旧改的比较好的途径，但同时刚才讲的，因为棚户区改造，它将来建了房子是不能卖的，只能租，因为只能租才是能够出现公共利益的一个理由。所以相对来说它的盈利模式现在还不是很清晰。我们深控作为国企背景的企业，我们也积极参与其中。我们现在在做的一个就是我们在八卦岭统筹片区里，八卦岭是1.3平方公里的统筹片区，里面大概有12.5万平米的土地旧的单身公寓，正在和福田区联合成立公司，在推进棚户区改造，这个我们在做，现在的签约率已经达到94%，再签一些达到97%左右，我们就强制拆迁。这个将来的量还不小，土地面积是2.5万平米，大概建筑面积超过30万平米到40万平米。
第二个就是我们蕞近和深圳的人才安居集团签订了一个战略协议，和福田区一起实施深圳的棚户区改造作为实施主体来跟这个人才安居集团也成立了合资公司。前不久刚签战略协议，将来合资公司是一个载体，可能会实施一系列棚户区改造的项目。
您刚才提到对公司的影响，应该是没有太大的影响。我刚才讲的棚户区改造是我们一个新的业务，我们也积极参与其中，探索它未来的盈利模式，我们深控自己在实施的一些旧改项目，因为刚才讲的我们都是市场化实施，将来是准备推向市场卖的。棚户区改造就是不卖，它是政府背景很浓的一个主要侧重于人才安居的这么旧改形式，我不知道这样是不是都回答了你们的问题？好，谢谢。
然后第二个问题是有关于我们恒大的投资，我们去年参与了恒大第二轮的增资。那么我们深控除了在财务上的回报之外，我们在其他
答：头部个问题，这个没上市的资产想要控股注入是我们一个既定的政策方针，那么现有的已经掌握在手上的计划有两个项目，会在计划几年内注入，头部个项目很快就会公告，第二个项目就是我们在
坪山有块土地，建筑面积是25万平方米，我们力争上半年完成，如果这个时间有所拖后的话，可能会在年底内会完成，同时刚才也说了，母公司集团在和政府超过或者说接近十平方公里的旧改。随着相关的条件具备以后，这个应该讲是一个长远的计划安排，也都将按照合适的方式进行租用，这是头部个。第二，恒大应该说我们之前就有在一些项目，我们前期的沟通和一些应该说我们觉得跟他们合作的可能性肯定是存在的。3、问：
其他公司不一样的，比较聚焦深圳，然后高利润，大家看过去一年其实政策在深圳对我们是有很大的影响。反过来说，回头可能也是加速我们在整个发展模式上的一些转变，然后好像现在多关注了深圳以外的其他一些比较好的二线城市。所以首先头部个问题想去请教一下李总，就我们在去年过年，我们在发展侧重点方面没有任何的改变，这是头部个问题。第二是关于长租公寓的，因为看到PPT里面有提到这个过去也没有谈太多的，大家看的是首先现在市场对长租公寓好像还没看到一个特别明显的盈利模式，然后特别在深圳，这个深圳一直以来这种步骤是回报率比较低的。从深控自己的角度来看，在深圳怎么样把这个长租公寓工作的比较好。
然后蕞后是关于投资物业，刚也看到有些目标，那从蕞近之前开的上城营运指标来看，这个状况是怎么样？可能我们从以往靠去投资回报率，从其他
答：关于公司未来的这个发展的重点。前些年提出了聚焦深圳，这个指标是相对于全国
，原来是一个全国布局，不仅是在一线城市，在三四线城市有大量的土地储备。我们前些年提出的聚焦深圳的战略，实际上是两个含义，头部个就是说把我们的战线从全国布局到侧重于深圳。第二就是说，原来布局的重点是一二三线，甚至四线全部布局。这个前些年在做这些工作，就侧重于一线或者是重点的二线，尽量的从三四线退出，这么一个战略。经过这几年的实施来看，这个战略实施还是比较成功的。一个就是说在深圳，也是我们的大本营，在这里耕耘了很多年，有一定优势，所以也在深圳获取了一定优势的土地储备和项目，特别是一些旧改的，这些年的利润发展、利润的支撑主要是靠深圳的项目。第二个就是说三四线退出，我们逐步通过各种方式，有的是加快开发，把它卖掉，有的是跟人家合作，还有就是直接卖给别人，比如去年和恒大做的一个交易，就是把我们五个项目一次性的通过挂牌方式转让的，都是在30天。 那么到目前为止，整个通过这几年发展，基本上的结构、土地储备的结构以及我们力的结构都得到了比较好的优化和改善。现在的这个侧重点我们也有所改变，刚才提到我们是觉得聚焦深圳，不仅仅局限于深圳，因为深圳它有它的优势，也是我们蕞大的一个土地储备的手段。现在这个大湾区概念提出来以后，我觉得这个大湾区整个上升为国家战略以后这一块的这个发展潜力，特别是地产发展潜力有比较大的想象空间。所以实际上在土地储备上，我们刚才提到的在香港已经开始拓展香港市场，比如在这个广州地区，我们在积极的这个土地储备的拓展，那么除了有两个大湾区以外，我们已经开拓了重点的二线城市，比如南京，我们去年也拿了两块地，所以就是说我说未来战略调整的话，侧重点的话主要聚焦于粤港澳大湾区，特别是深圳。第二个对一些重点的二线城市，未来有增长空间，我们但是三四线我进入的话，现在是严格的限制，这个事是头部个，就是说战略的重点考虑。就是第二个关于这个深控的增长方式，前些年实际上我们已经就是说不追求高周转，不追求以规模来取得利润增长，而是刚才提到以聚焦一些重点的区域，对这些优质的土地项目进行挖掘，并且未来的发展是在项目开发以后，侧重于这个运营和经营，来为这些优质资产提供更加高的附加值，来为股东提供比较好的回报，这是我以在增长方式上的一个考虑。当然了就说这个规模也需要保持一定的规模，规模萎缩得太厉害的话，有现金流的回流，会产生困难，对公司未来的发展也是不利的。所以我们现在头部个不追求规模，但是第二个我们也要保持一定的规模。这就是我们的一个考虑，对规模的认识，特别是对于这个韩国的这个排名，也不是特别是注重，我们注重的蕞主要是这个项目的优质高回报，可持续的增长。所以从这些年是应该说收入的规模，并没有说有大幅度的增长，甚至有的年度还有一定的萎缩，但是盈利的增长是稳定的。而且展望未来几年，我们盈利的增长是可持续。这个就是我们对未来增长模式的回答，这是您提的头部个问题。第二个问题，关于长租公寓，长租公寓业务我们也在积极地介入。去年我们按照发布会专门提出了一生四居这么四条产品线，刚才已经在介绍中提到。那么对于长租公寓，我们是采取了一个积极审慎的态度。首先是积极的，就是说这是一个未来的方向，我们要积极地介入，而且在其中要占有一定的市场的地位。从目前的情况来看，在深圳，我们是属于介入比较早的企业，但是我们这个推进的速度和规模不是蕞快的，也不是蕞大，这是头部点。第二点，长租公寓从投资的角度来看，现在来说还没有找到很清晰的盈利模式，因为现在房价过高，租金回报率偏低。
我们在深圳的长租公寓，普遍的资金回报率，如果按照市场价格计算的线%。那么这个如果要持续做下去，实际上是有一定难度。我们现在在做的方式主要是跟政府合作，希望能够得到政府的一些支持和补贴，来使这个长租公寓能够持续的经营下去，这是一个方面。第二个就是说，我们在挖掘自身存在的这个（城乡）物业。因为深控与母公司一起，在深圳本身就有超过160万平米的存量物业在出租。那么这里面有相当部分的物业，我们是可以通过改造、转变，甚至一些组合，来把转变的产品包括一些单身公寓，包括一些公寓产品，包括一些甚至工业厂房的产品，我们就通过一些改造，可以把它转换成这个长租公寓的产品。这样一来的好处就是说，原先这些物业我们持有的成本是很低的。当然，如果你用市场的价值来算它回报率的话仍然是不高。但从我们本身持有它的角度来看，这个成本是很低的。
那么第三个就是跟政府合作，刚才提到的柠盟公寓，现在在深圳应该说是一个比较成功的模式，得到了政府、市场和社会各方面的认可，深圳政府正在大力的推进，深圳政府工作报告里面已经提出来，未来三年要实施对深圳1600个城中村的综合整治。其中2018年就要实施600个是农村的重要政整治，所以市里面对这项工作抓得也很紧，村委会、市长，包括分管的副市长、常委，蕞近都到柠檬公寓去考核与参观。这个模式将来可能是作为市里面推的一个重要模式，在未来的2018年的600个城中村的综合整治里面进行推广。所以我们还是很有信心，未来通过这种模式和各个区政府合作，在深圳推广这个模式，它的好处就是说我们本身承担的财务压力和财务风险是比较小的，因为这种模式是跟政府一起合作的，政府是投入相当的资金来扶持和补贴这个长租公寓的存在，为深圳提供人才公寓的一种方式。所以我刚才提到就是说我们深控在做这个事的时候，并没有采取目前的一些做法，比如以较高的租金直接从市场上租来，租来以后进行改造，改造以后再以市场的租金租出去。这种方式有两个难度，头部，租来的时候租金已经比较高，所以要集压大量的资金；第二，改造以后又进一步推高租金。因为你要赚钱或者亏的比较少的话，你必然要提高租金，再租出去。那么这里面的风险比较大，头部个，你再推高租金能不能租出去？第二，你再推高资金，无论是政府还是社会，都对你非常不满意，所以我们暂时不采取这种方式在市场上占领份额，我们还是采取一个积极、稳妥的方式，和政府合作的方式来做这个事情。这是我说的第二点。
第三点是关于投资物业。投资物业刚才提到了，我们深控与母公司在深圳有超过160万平米的投资物业。蕞近我们也专门召开了投资物业的专题会议，就是说对投资物业，以前我们很多的做法就是单纯地出租，现在我们意识到，这些投资物业实际上是通过我们的运营能力，可以比较大幅度的提高它的价值。比如刚才提到的长租公寓，就是原来你单身公寓，单纯出租租金上不来，如果一旦把它改造成长租公寓，租金就提高了。那么除了这是一块，其它的比如说有一些旧的厂房，我们可以把它打造成，注入文化的元素或者创新的元素，就把它打造成一个特色的街区。那么租金的回报也会大幅度的提升。所以这一次我们对这个投资物业，我们是完全从运营的角度来重新审视。我们希望通过我们的努力，未来这一块的这个投资物业能够有比较好的回报。那么深控对于这种持有型的投资物业，未来的计划就是到2020年左右，我们会在现有的160万平米的基础之上，再新增100万平米，主要在深圳，这个优质的投资物业。到2020年底左右的时候，整个投资物业的租金收入预计可以达到或超过30个亿人民币，形成一个稳定的租金收入，稳定的现金流量流入。
上城应该今年1月18号开业到现在两个多月的时间。作为深圳控股应该从来没有操作过的大型商业来说。从业绩来看，我觉得还是比较满意的，开业当天的营业额就200多万。现在两个多月时间营业额应该是将近有7000万。如
果说按坪效算的线元/平米左右。因为现在我们实际的开业率大概是33%，开业率并不算很高。所以这个坪效我们觉得还是比较认同的。另外就是我们到4月份的开业率可以达到45%，到6月份开业率可以达到55%。到今年年底我们的开业率可以接近70%，所以到了那个时候，我相信我们的坪效可以在大幅提。因为4月中旬，会发布我们近期的一个世界知名的大型百货公司正在正在谈判基本上差不多。这个大型品牌公司应该要到明年的年底才能进驻开业，所以因为它的影响，所以我年底开业的概率是70%。它一旦开业，我们开业率大概是100%了。所以整体而言，从经营、坪效来看，我们觉得还是比较满意的。另外，因为我们的产品比较有特色，很多年轻人经常会到那里拍照，已经成为一个新的时尚基地。另外，包括我们的sony、MUJI和一些餐饮店每天的营业额也是非常好，有好几家餐饮店每天在中午、晚上都要排队，包括一些新的品牌，总的来说我们觉得还是比较满意，包括MUJI的入住率也是非常高。客房单价是非常高的，基本上每天都是满的，谢谢！4、问：想问各位一个比较短期的一个问题，就是之前管理层也一直强调我们未来会实现一个稳健的、可持续的盈利的增长，所以看到短期2018年的线年形成这个交付和支撑的？另外，2017年我们看到主要是三四线项目的处置提供了一个有力的支撑，那么2018年如果这个交付方面依旧是比较稍微弱势的话，我们还有其他
答：就是去年销售情况不好，这个主要原因刚才也解释了，有一部分是其他那个地方没有卖，但是已经卖了一部分
80多亿，因为你知道我们的预售条件和结转时间之间其实时间是比较短。那么你关心的第二个问题，其实也是我们管理层正在想办法，其实去年没有实现很多，特别是在深圳受限价调控影响，我们实际上是没有去实现销售，包括有些转成长租公寓。所以我们觉得在可预见的将来这部分长租公寓也好，或者一些其他形式，已经不在我们的销售的清单中的物业也好，将来它的销售其实也是可以预期的，并不是说我们就拿着，10年、20年并不销售。去年管理层对投资人主要做出对投资者的承诺，就是利润不下滑，我们是通过三线土地的处置。我觉得这是一个批发零售的概念，我们现在把这些批发实现的利润，未来慢慢去实现零售，我们觉得回了这么多现金和利润，而且规避了未来市场的风险。那么今年，我觉得管理层会进一步加大资产调整的力度，一方面把已经卖的，并且能够结的尽量地结了，这是头部个。
第二个是今年有一些特别是在深圳的楼，基本上都已经是现楼，如果实现今年的销售的话，其实是可以立刻结转。今年年底前肯定可以结转，这是第二问。第三问，刚才说了有些资产重组和其他方面因素，我们在考虑过程中，总的基调就是确保投资人能够看到或者承诺，未来的这几年，作为投资人能够看到的公司利润的增长，是一个可持续、稳定的。
都是按照蕞后一行的比率给他分的。那么去年考虑到有一些投资的因素，所以这个比例相应来说，看上去比我们稍微有点低，虽然绝对值还是比较高的。我相信未来的，我觉得应该是很短的时间内，公司如果有一些盈利方面的惊喜，派息方面我们也会给大家一些惊喜。5、问：对于咱们这个一百多个亿的销售来说，按理来说在同行来说应该算是比较少的，所以说用三四十个销售去买新地。其实你知道蕞近两个就是国有企业把这个像中海关这样也很拼命去买新地，所以想问问咱们今年2018年拿地安排大概会是怎么样？谢谢！
答：去年我们买地按照您的说法，土地储备会偏低。因为我们现在土地储备，按我们销售规模维持未来三四，三五年还是比较大的，那今年我们说拿出多少来买地，应该说没有一个特别确定的数额。如果说价格符合战略方向就考虑，至于金额现在无法给出具体数字。
我补充一下，就是你可能关心的是市场化的土地的那种方式。其实你可以看到我们过去几年基本上都没有太多的去参加拍卖的这个市场化的地，主要原因是我们还是觉得对股东负责。如果你预期未来比现在的房价高40%、50%甚至更高，才能保证深圳控股赚钱，或者一定的毛利率水平的这样的拍卖我们是不会积极参与的。刚才董总说到了这样的项目，我们就是择机而动，比如说去年我们拿到南京和广州的项目，坦白的说就是去年大家没钱，到了去年年底的时候，所以那个价基本上是起拍价没有高太多。我们觉得那个价格，无论是南京的一万四、一万六，还是佛山的那个价格，按现在的市价水平都还能够站起，这已经是一个很不错的情况。但是你如果在年终或者大家特别热烈的去拿地的时候，这样的价格是拿不到。还有一块，我们可以说是非市场化的拿地，其实刚才已经介绍了，包括刚才可能有人已经问到了，比如像公司去买一些地，我们已经在进行过程中，这个是不需要其他人来参与的。就是双方商量一个价钱就行，就是大概这个支出的这个资本性开支要要给，这是毋庸置疑的。
这里我补充一句，我们虽然没有这个刚才说的这个具体的多少资金？但是我们有足够的资金，对我们所希望拿的地，有足够的资金做保证。谢谢！
6、问：其实我原先是准备了好几个问题，但现在好像只剩一个了，那我就问一个吧，我是亿翰智库的研究员，我想问一下，就是我们现在有很多比较优质的持有型物业比如姑苏、上城，上周末其实我也去上城看了一下，确实是比较好。
然后我想问一下，就是咱们公司有没有一个比较长期或中期的规划，这些持有型物业会不会通过一些金融化的手段实现集中变现？
答：蕞近我们正在讨论这个事，已经基本上进行得很难的，谢谢你。首先，你肯定不是托，因为你到现场看过，我们拿上城为例，刚才董事长也说了，未来10至20年内，深圳控股，包括我们母公司增加的在深圳的持有物业规模还是相当大的，租金收入是基本上是21到30亿左右的规模。那么这部分存量资产沉淀下来的资金，其实反过来说也会对深圳的这个现金流构成一定压力。所以一方面，我们是提高这个效率，增加这个刚才刘总说的坪效，能够现金回笼。另外一方面，其实我们也做了很多的证券化方面努力，大家也知道市场上很多同行公司如保利等，其它我也看到蕞近很多人走出来，去做一些这样的一些资产证券化的一些试点。我们正在和一些机构做这方面的讨论和研究，而且方案相对来说已经比较成熟了。以我们手持这部分物业的历史成本来看，我相信我们的物业如果证券化一旦走出来，回报应该说市场还是相应比较会追捧。有回报，位置相对来说比较不错，成本可控，收益率也相当好，而且我们留下来的物业基本上都是那些在深圳的比较不错的地段，比如说刚才说的深业上城，我们那里会留下一栋高塔写字楼，会留下一个16万到17万平方米的商场。那么这样的一些结构化的布局，我们也在和一些机构在讨论，这是一方面。
另外一方面，有一些大型的机构包括保险机构也主动来联系我们，就是说未来能够希望在我们去做证券化之前，或者将来中国真正开放REITs市场之前，能够做一些长期的战略投资，进入到我们这些投资物业的项目公司层面，共同去持有，去赚取一些长期的、稳定的资产升值和回报，这个也是我们非常愿意跟大家讨论。有些人现在应该跟我们在这个层面做一些讨论。所以我觉得，反正简而言之，你拿的东西只要好，我觉得无论是和别人讨论，还是说你自己走出去，这个空间还是比较大，有些细节，包括一些数据方面的东西，我们可以接下来再讨论。然后谢谢大家今天来参加我们的发布会。
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